Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem określającym reguły zagospodarowania i użytkowania terenów, które znajdują się na obszarze konkretnej jednostki samorządu terytorialnego czyli gminy, miasta lub powiatu. MPZP reguluje metodę zagospodarowania przestrzennego, wprowadza wytyczne odnośnie lokalizacji i funkcji danych miejsc, a także ustala warunki zabudowy, sieć infrastruktury oraz kwestie związane z ochroną środowiska. Jego zmiana oznacza konieczność poniesienia pewnych kosztów i spełnienia mnóstwa formalności.
Spis treści
Jakie informacje mogą być zawarte w MPZP?
MPZP zawiera różne istotne informacje, od których w dużej mierze zależy to, jakie budynki mogą powstawać na danym terenie. Są to m.in.:
- strefy funkcjonalne definiowane przez MPZP na obszarze, który dokument obejmuje, czyli np. mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe, rekreacyjne lub rolnicze, w których ustala się przeznaczenie terenu czy dozwolone typy działalności
- parametry zabudowy określane dla danych terenów obejmujące, chociażby wysokość budynków, minimalne i maksymalne wskaźniki zagęszczenia zabudowy, a także wymagania związane z terenami zielonymi czy warunkami komunikacyjnymi.
- Infrastruktura techniczna, czyli sprawy związane z sieciami wodociągowymi, kanalizacyjnymi, energetycznymi i gazowymi, a także drogami oraz ścieżkami rowerowymi
- kwestie dotyczące ochrony środowiska, czyli terenów zielonych, zardzewień, cieków wodów czy wszelkich obszarów cennych dla przyrody lub kultury
- planowane inwestycje publiczne, budowa dróg, szkół, placów zabaw, parków lub obiektów sportowych.
Jak przebiega proces zmiany MPZP?
Zmiana MPZP to wprowadzenie modyfikacji do aktualnego planu, które pomagają dostosować go do zmieniających się potrzeb, warunków czy celów rozwoju konkretnego obszaru. Mogą one obejmować różne elementy planu, do jakich należy m.in. przeznaczenie terenów, parametry zabudowy, infrastruktura oraz ochrona środowiska.
Zmiana MPZP składa się z kilku etapów, a pierwszym z nich jest inicjacja przez organy samorządowe, właścicieli nieruchomości, deweloperów, społeczność lokalną czy inne zainteresowane strony. Inicjatorzy proponują modyfikacje, uzasadniając je organowi, który odpowiada za planowanie przestrzenne. Następnie odpowiedni organ przygotowuje potrzebną dokumentację odnośnie zmiany MPZP, w skład której może wchodzić np. analiza planistyczna, ocena oddziaływania na środowiska, a także konsultacje społeczne i jakiekolwiek istotne opracowania.
W trakcie zmiany MPZP wymagane są konsultacje publiczne, których celem jest zapewnienie udziału społeczności lokalnej i zainteresowanych stron. W ich czasie przedstawia się propozycje modyfikacji, pytając o opinie oraz sugestie z nimi związane. Następnie dochodzi do analizy tych uwag przez odpowiedzialny organ i oceny zgodności proponowanej zmiany z przepisami prawa budowlanego, polityką planistyczną oraz interesami społeczności lokalnej. W niektórych przypadkach niezbędne są również uzgodnienia pomiędzy poszczególnymi organami administracyjnymi.
W kolejnym etapie dochodzi do uchwalenia zmian przez organ odpowiedzialny w postaci uchwały będący prawnie wiążącym aktem, który wprowadza modyfikacje do obecnego MPZP. Ostatnim krokiem jest aktualizacja dokumentów i map umożliwiająca uwzględnienie wprowadzonych zmian, które następnie publikuje się, dzięki czemu są obowiązującymi przepisami związanymi z zagospodarowaniem przestrzennym danego obszaru.
W jakich sytuacjach można zmienić MPZP?
Modyfikacje w MPZP mogą być niezbędne, chociażby w przypadku zmian w planach rozwoju danego obszaru lub wizji przestrzennej, np., gdy planuje się nowe inwestycje czy zmianę przeznaczenia terenu. Zmianę można także przeprowadzać, aby uprościć procedury inwestycyjne bądź usprawnić proces uzyskiwania pozwoleń budowlanych. Może to dotyczyć m.in. zmniejszenia restrykcji odnośnie zabudowy lub zwiększenia intensywności zagospodarowania terenu. Może ona mieć także związek z chęcią poprawy efektywności wykorzystania terenu bądź modyfikacjami w przepisach prawnych odnośnie planowania przestrzennego.
Zmiana MPZP – koszt
Ile kosztuje zmiana planu zagospodarowania przestrzennego? Trzeba pamiętać, że jest to dość skomplikowany proces, który dzieli się na kilka etapów administracyjnych, do czego potrzebna jest pomoc różnych fachowców. Na finalny koszt zmiany tego dokumentu wpływ ma m.in. wielkość działki, jej lokalizacja i to, jak złożone są planowane modyfikacje. Istnieje jednak kilka podstawowych opłat, z którymi trzeba się liczyć.
Za co trzeba zapłacić podczas zmiany MPZP – koszt
Już za samo złożenie wniosku do lokalnej gminy trzeba zapłacić od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych w celu pokrycia kosztów związanych z jego obsługą. Część gmin proponuje rozłożenie opłat na raty, lecz finalna kwota jest zależna od polityki konkretnego samorządu. Przy zmianie MPZP konieczne jest opracowanie dokładnej dokumentacji obejmującej plany przestrzenne i analizy środowiskowe, a także ekspertyzy geologiczne czy opinie ekspertów. Konieczna jest tutaj pomoc urbanistów, architektów oraz profesjonalistów w dziedzinie zagospodarowania przestrzennego, bez której właściwe przygotowanie dokumentów może okazać się niemożliwe. Takie opracowania wiążą się z kosztem od kilku do kilkunastu tysięcy złotych zależnie od poziomu skomplikowania projektu i liczby koniecznych analiz.
Podczas zmiany MPZP często trzeba także przeprowadzić profesjonalne ekspertyzy środowiskowe, hydrologiczne lub geotechniczne, które mają na celu stwierdzenie, czy planowane modyfikacje są zgodne z przepisami prawa budowlanego, a także polityką przestrzenną gminy i regionu. Za każdą z opinii trzeba zapłacić od kilkuset do kilku tysięcy złotych, co jest zależne od ich złożoności. Koszty udziału w konsultacjach społecznych częściowo leżą po stronie gminy, jednak należy liczyć się z przeniesieniem ich na wnioskodawcę w formie opłat administracyjnych.
Czasami jest potrzebne również wsparcie prawnika będącego specjalistą w dziedzinie prawa budowlanego i przestrzennego. Procedura zmiany MPZP jest bowiem dość trudna, a wnioski i dokumentacja muszą być zgodne ze ściśle określonymi normami prawnymi. Koszty konsultacji mogą wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych, zależnie od tego, jak istotna i złożona jest sprawa.
Zmiana MPZP może zająć od kilku miesięcy do kilku lat, a z dłuższym postępowaniem wiążą się dodatkowe koszty, np. dotyczące aktualizacji ekspertyz, gdy pierwotne stracą ważność podczas procesu. Czas trwania tego przedsięwzięcia zwykle jest zależy od możliwych zastrzeżeń zgłaszanych w przebiegu konsultacji społecznych. Biorąc pod uwagę wszystkie wymienione koszty, całkowicie trzeba zapłacić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Ile kosztuje plan zagospodarowania przestrzennego działki?
Samo opracowanie MPZP dla danej działki również wiąże się ze sporymi kosztami. Ile kosztuje plan zagospodarowania przestrzennego? W pierwszej kolejności trzeba wziąć pod uwagę konieczność opracowania projektu tego dokumentu, którego opracowaniem powinien zająć się urbanista biuro projektowe, którego specjalizacją jest zagospodarowanie przestrzenne. Przy szacowaniu jego ceny należy wziąć pod uwagę kilka czynników, takich jak wielkość działki czy poziom skomplikowania terenu, a może się ona wahać od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Często konieczne jest także wykonanie dodatkowych ekspertyz w celu sprawdzenia warunków środowiskowych lub geotechnicznych działki, na co trzeba wydać od kilkuset do kilku tysięcy złotych, co zależy od skali i typu badań.
Należy również liczyć się z opłatami administracyjnymi z uwagi na konieczność zatwierdzenia planu przez właściwe urzędy. Złożenie wniosku oznacza koszty w wysokości zależnej od lokalnych przepisów, a czasami sięgają one kilku lub nawet kilkunastu tysięcy złotych. Ponadto, wnioskodawca musi pamiętać o ewentualnych wydatkach dotyczących publikacji oraz przeprowadzenia koniecznych konsultacji społecznych. Za to zazwyczaj płaci gmina, jednak właściciel działki może być zmuszony ponieść koszty w związku z dodatkowymi uzgodnieniami, np. z konserwatorem zabytków w przypadku gruntu mieszczącego się na terenie, który obejmuje ochrona konserwatorska.
Gdy istnieje konieczność aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego, właściciel działki może być zmuszony do poniesienia kosztów w związku z dostosowaniem planu do obecnych wymogów. Kwota zwykle jest zbliżona do pierwotnych wydatków na stworzenie planu, a jej wysokość jest zależna od zakresu wprowadzonych modyfikacji. W niektórych sytuacjach trzeba także wnieść odwołanie lub skorzystać z pomocy prawnej, co generuje dodatkowe koszty. Na całą procedurę opracowania planu zagospodarowania przestrzennego zazwyczaj wydaje się od kilku do kilkudziesięciu złotych. Mimo sporych wydatków, warto się na to zdecydować, gdyż w ten sposób może wzrosnąć wartość działki, którą w przyszłości będzie można efektywnie wykorzystać.
Choć zmiana MPZP wiąże się ze sporymi kosztami, przede wszystkim w dużych miejscowościach, może przynieść wiele korzyści, dlatego warto na to poświęcić swoje fundusze. Każdą modyfikację należy jednak szczegółowo przemyśleć, żeby nabrać pewności, czy korzyści są większe od kosztów i ryzyka, które wiąże się z procedurą, w czym mogą pomóc specjaliści w tej dziedzinie.
